Combien de temps avez-vous pour déclarer un vice caché?

Tout propriétaire ou ancien propriétaire est susceptible de connaître un cas de vice caché dans sa maison. Infiltration d’eau, défauts dans la toiture, moisissure… de nombreux cas existent et sont peu souhaitables. Pour mieux s’en protéger, autant se préparer à la procédure à suivre en respectant les délais de prescription de vices cachés en immobilier.
JPG architecte vous explique dans cet article quels sont les délais pour faire une déclaration de vice caché dans une maison.

Vice caché et délais : combien de temps avez-vous pour déclarer les faits ?

À compter de la découverte du vice, vous disposez d’environ 6 mois, et préférablement 30 jours, pour entamer une procédure juridique pour vice caché. Passé ce délai, la demande peut être rejetée par le tribunal pour dénonciation tardive. L’inaction du nouveau propriétaire mènera à une prescription extinctive, c’est-à-dire une perte du droit de réclamation.

Toutefois, dans le cas où le vendeur connaissait l’existence du vice caché, ou s’il était impossible qu’il l’ignore, il ne peut prétexter une dénonciation tardive.

Vices cachés : délais et garantie légale de qualité

Tout d’abord, lorsque vous découvrez un vice caché, il faut savoir si vous avez conclu la vente avec ou sans garantie légale, ou garantie de qualité. La vente avec garantie légale vous protège juridiquement en cas de vice caché. Le délai de prescription du vice caché n’aura vigueur que dans ce cadre.

Toutefois, un achat qui a été fait sans garantie légale ou aux risques et périls de l’acheteur empêche toute procédure, même dans les délais, de vice caché. En effet, cette mention signifie qu’au moment de l’achat, vous preniez la maison telle qu’elle était, avec risque de vice caché. Ces mentions impliquent généralement une baisse du prix du bâtiment.

Critères à respecter pour dénoncer un vice caché

À la suite de la découverte du vice caché, vous devez entamer une dénonciation. Pour ce faire, il est important d’avoir respecté une série de critères :

• Avoir agi en tant qu’acheteur prudent et diligent : si le vice était visible ou qu’il avait été mentionné au préalable par le vendeur ou l’inspecteur de type préachat, la jurisprudence en cas de vice caché sera en défaveur de la demande. Il s’agit dans ce cas d’un vice apparent.
• Le vice doit être suffisamment grave : sa connaissance aurait influencé le prix de vente ou la décision de l’achat.
• Respecter les délais raisonnables pour entamer la procédure, à compter de la découverte du vice.

Que signifie le délai raisonnable?

En vertu de l’article 1739 du Code civil du Québec, l’acheteur se doit, une fois le vice découvert, de le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable. Ces délais pour déclarer un vice caché commencent à compter de l’apparition graduelle et du soupçon du vice. Ce délai de vice caché est également nécessaire pour évaluer la gravité des faits.

Quelle démarche suivre pour respecter les délais de vices cachés?

Une fois que vous vous êtes assuré de respecter les délais pour faire une dénonciation pour vice caché, voici la démarche à suivre pour les acheteurs et les vendeurs.

Pour les acheteurs :

1. Faire appel à un expert en bâtiment pour faire un état des lieux et attester qu’il s’agit bien d’un vice caché, et consulter un avocat spécialisé en vice caché pour obtenir des conseils juridiques sur la procédure à suivre ;
2. Aviser l’ancien propriétaire des faits par écrit, pour lui permettre de réagir et éventuellement de témoigner des faits ;
3. Transmettre une mise en demeure avec le montant réclamé ou bien la demande d’exécution des travaux ;
4. Dans le cas d’un refus, une poursuite judiciaire devra être entamée auprès de :

• La Division des petites créances (pour des montants inférieurs à 15 000$) ;
• La Cour du Québec (pour des montants inférieurs à 85 000$), et ;
• La Cour Supérieure pour tout montant supérieur.

Il est très important de ne pas venir modifier l’état des vices et dommages avant d’avoir consulté votre expert en bâtiment et avisé l’ancien propriétaire. Le non-respect de cette exigence pourrait rendre nulle vos chances d’obtenir un dédommagement de la part de la partie en défense, soit la partie poursuivie. Un avis permettra à l’autre partie, normalement le vendeur, de contester les faits et de faire venir son expert en bâtiment pour évaluer la nature des vices et les dommages.

Pour les vendeurs :

Vous avez reçu une lettre de dénonciation de vice caché? Il est possible de vous défendre. La première étape à suivre est de vous faire aviser par un expert en bâtiment pour évaluer la nature des vices, s’ils en sont, l’étendue des dommages et les travaux correctifs strictement requis.

De plus, si vous décidez de rejeter la mise en demeure, assurez-vous de voir un avocat. Il vous conseillera sur vos droits et sur la procédure à suivre. Veuillez noter que dans le cas de vendeurs professionnels, la procédure est différente.

JPG Architecte : votre expert en bâtiment pour évaluer les cas de vices cachés dans les délais

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Avertissement Les informations offertes dans cet article de blogue sont de nature générale et ne constituent pas un avis d’expert en bâtiment ou un avis juridique nécessairement applicable à votre situation. Aucun geste sur votre bâtiment ou de nature juridique ne doit être posé sur la base de ces informations. Veuillez consulter votre expert en bâtiment et/ou votre conseiller juridique pour obtenir un avis spécifique à votre situation.