LA CONSULTATION TECHNIQUE : LA SOLUTION LORS DE L’ACHAT DE VOTRE MAISON POUR GÉRER AU MAXIMUM LE RISQUE DE VICE CACHÉ ET ACHETER AU JUSTE DE PRIX

Vous êtes en processus d’achat ? Connaissez-vous les limites et le risque de réaliser une inspection préachat ? Vous avez probablement déjà entendu dire que n’importe qui peut faire de l’inspection préachat. Eh bien, c’est vrai ! La réglementation actuelle n’encadre pas le travail de l’inspecteur préachat.

Si vous avez magasiné le prix des inspections préachat, vous avez sans doute remarqué qu’une inspection préachat peut généralement coûter entre 350 et 650 dollars pour une maison. Pourquoi, alors, autant de variations dans le prix et qu’est-ce que vous allez obtenir à la fin de cet exercice ?

Prenez le temps de lire la suite afin d’éviter de vivre les mésaventures de nos clients qui ont dû subir les inconvénients émotionnels et financiers de la découverte de dommages occasionnés par la présence de vices cachés dans leur nouvelle demeure.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UN EXPERT EN BÂTIMENT ET UN INSPECTEUR EN BÂTIMENT ?

En tant qu’experts en bâtiment, nous sommes bien placés pour connaître le risque d’acheter une maison existante. L’expert en bâtiment a la responsabilité dans des dossiers litigieux de confirmer si un inspecteur préachat a commis une ou des erreurs et des omissions lors de la réalisation de son inspection. L’expert en bâtiment est aussi celui qui déterminera les défauts, l’envergure des dommages, les causes et la responsabilité de chacun lors d’un litige concernant des problématiques du bâtiment.

De plus, un expert en bâtiment possède normalement un titre professionnel afin d’appuyer ses compétences. Dans ce contexte, l’expert en bâtiment fait partie d’un ordre professionnel et il a l’obligation de se comporter de manière professionnelle en suivant un code de déontologie strict et exigeant.

Comme indiqué plus tôt sur cette page, la réglementation actuelle n’encadre pas le travail de l’inspecteur préachat. La qualité de son travail et donc très variable. Les inspecteurs de type préachat sont également souvent mis dans des situations de conflits d’intérêts, ce qui peut affecter leur jugement. Ces inspecteurs obtiennent la plupart du temps des références de la part de courtiers immobiliers. Lorsqu’il se fait référer pour inspecter une maison, nous pouvons facilement imaginer qu’il devient difficile pour ce dernier d’informer adéquatement son client des problématiques touchant le bâtiment, et ce, au risque d’être retiré de la liste de référence des courtiers immobiliers, qui lui génère son principal gagne-pain. L’acheteur de la maison sous-estime généralement l’impact que ce conflit d’intérêts peut avoir sur ses finances et sur sa responsabilité en cas de découverte d’un vice-caché à la suite de l’achat.

Vous comprendrez donc qu’il existe une différence importante entre le rôle d’un expert en bâtiment et celui d’un inspecteur de type préachat. Lorsque vous recevrez des conseils ou des recommandations par un intervenant dans le cadre de votre achat, questionnez-vous à chaque fois : Quelle est sa compétence et quels sont ses intérêts ?

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UNE CONSULTATION TECHNIQUE ET UNE INSPECTION PRÉACHAT ?

CONSULTATION TECHNIQUE

La consultation technique que nous offrons s’intéresse à l’enveloppe du bâtiment, soit la fondation, les murs extérieurs et la toiture. L’enveloppe du bâtiment est donc la paroi qui sépare un milieu extérieur ou sous-terrain d’un milieu intérieur climatisé. Le plus grand risque de retrouver des problématiques du bâtiment dans une maison ou un bâtiment se retrouve au niveau de l’enveloppe du bâtiment. C’est dans ces secteurs que nous mettrons nos énergies et que vous en profiterez le plus.

Ce service s’offre sous 2 versions :

  • La version courte (compte-rendu verbal), et ;
  • La version complète (rapport écrit).

Le déroulement de la consultation technique en 5 étapes :

  1. La visite débute par la prise en note des informations relativement à l’historique de la maison ou du bâtiment, tel que l’année de construction et les travaux de rénovation qui ont été réalisés.
  2. L’état des composantes suivantes du bâtiment est validé pour faire ressortir les vices et les éléments à risque qui sont susceptibles de confirmer la présence de dommages sur les matériaux non visibles :
    • Extérieur ;
      • Pente du terrain et paysagement ;
      • Fondation ;
      • Murs extérieurs ;
      • Toiture ;
    • Intérieur ;
      • Plancher du sous-sol ;
      • Composantes accessibles du système de drainage ;
      • Murs extérieurs du sous-sol ;
      • Finition intérieure des murs extérieurs ;
      • Entretoit.
  3. Des recommandations sont faites à la suite de la visite afin de valider l’état des composantes non visibles dans certains secteurs, et ce, pour contenir le risque de retrouver des dommages à la suite de l’achat.
  4. C’est à cette étape qu’il y a une différence entre la version courte et la version longue de la consultation technique :
    1. Si la version courte a été retenue, un compte-rendu verbal est fait au client et cette version de la consultation technique se termine à ce moment. Il est toutefois recommandé qu’une rencontre entre les intervenants soit réalisée pour expliquer les constatations découvertes et leurs impacts ;
    2. Si la version longue a été retenue, un compte-rendu verbal est fait au client sur place et ensuite, un rapport écrit est remis. Ce rapport écrit inclura les éléments suivants :
      • Les vices qui affectent la maison convoitée, et ce, en confirmant les articles du Code national du bâtiment qui sont applicables à la construction d’origine ou aux travaux de rénovation qui auront été confirmés ;
      • La durée de vie utile restante pour les principales composantes de la maison ou du bâtiment ;
      • Une estimation budgétaire des coûts requis pour corriger les vices et prévoir les dépenses à venir.
  5. Le rapport écrit est ensuite transféré par l’acheteur aux intervenants impliqués dans la vente de la maison ou du bâtiment. Une rencontre entre ces intervenants doit ensuite être réalisée afin que nous puissions expliquer le contenu du rapport et s’assurer qu’il est bien compris par tous. Cette étape est très importante afin d’éviter que la validité du contenu du rapport ne soit diluée par un manque de connaissances ou tout simplement les habitudes de certains intervenants. Cette étape se conclut généralement par une négociation à la baisse du prix de vente. Voir l’exemple au bas de cette page.

INSPECTION PRÉACHAT

L’inspection préachat vise à inspecter les systèmes et les composantes visibles et accessibles d’un bâtiment. Cette inspection devrait se baser sur une norme de pratique reconnue pour s’assurer que l’inspecteur suit un cadre défini.

Cette inspection s’intéresse principalement aux éléments suivants :

  • La structure ;
  • L’extérieur ;
  • La toiture ;
  • La plomberie ;
  • L’électricité ;
  • Le chauffage ;
  • La climatisation centrale ;
  • L’intérieur, et ;
  • L’isolation et la ventilation.

Le but de cette inspection est de donner au client une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble qu’il désire acheter, et ce, au moment de l’inspection.

RÉSUMÉ

La consultation technique vise donc à contenir le risque de retrouver des dommages et des vices cachés sur l’enveloppe du bâtiment. L’objectif étant de vous éviter de devoir poursuivre le vendeur après coup et ainsi subir les nombreux frais et désagréments impliqués. Nos recommandations sont spécifiques. L’inspection préachat s’attarde de son côté à faire un survol de l’état des composantes visibles. Bien que l’inspection préachat doive normalement soulever les défauts majeurs qui diminuent l’usage, la jouissance ou la valeur d’un bâtiment, de notre expérience, les inspecteurs préachat n’ont que rarement les connaissances requises pour bien comprendre les conséquences légales et financières d’une construction défaillante. Les recommandations des inspecteurs préachat sont souvent générales, fort probablement encouragées par le faible coût de leur service.

COMBIEN COÛTE LA CONSULTATION TECHNIQUE ?

Les paragraphes précédents vous ont renseignés sur les avantages de choisir la consultation technique et les risques reliés à la réalisation d’une inspection préachat. Vous aimeriez sans doute maintenant savoir combien coûte la consultation technique.

Comme indiqué plus tôt sur cette page, la consultation technique s’offre sous 2 versions :

  • La version courte (compte-rendu verbal), et ;
  • La version complète (rapport écrit).

La consultation technique dans sa version courte coûte 750 $ avec l’obtention d’un compte-rendu verbal à la suite de la visite. Ce montant inclus un déplacement aller-retour de 1.5h, 1h de conseils avant ou après la visite et 2h pour la visite. Cette version limite toutefois les avantages que vous pourrez tirer de cet exercice puisqu’elle ne permet pas d’obtenir un rapport documentant les vices, la durée de vie utile restante pour les principales composantes et l’estimation des travaux à prévoir. L’obtention de ces derniers éléments est très importante pour changer le rapport de force lors de la négociation visant à obtenir le juste prix pour votre achat.

La consultation technique dans sa version complète est offerte à taux horaire et représente généralement un investissement de 1 500 $ - 2 500 $ (voir exemple plus bas). C’est la version la plus avantageuse pour gérer votre risque et vous aider à obtenir le juste prix pour votre achat. Cette version vous fournit un rapport écrit documentant les vices qui affectent la maison convoitée, et ce, en confirmant les articles du Code national du bâtiment qui sont applicables à la construction d’origine ou aux travaux de rénovation qui auront été confirmés. La durée de vie utile restante pour les principales composantes de la maison est également confirmée. Finalement, une estimation budgétaire des coûts requis pour corriger les vices et prévoir les dépenses à venir est fournie.

Vous pensez que 1 500 $ - 2 500 $ représentent une grosse somme d’argent à avancer sans savoir si vous serez en mesure d’obtenir une entente satisfaisante avec le vendeur pour acheter sa propriété ? C’est pourtant un coût minime à payer pour obtenir le portrait réel des risques associés à l’achat d’une maison sachant que des propriétaires peuvent dépenser 30 000 $ - 50 000 $ en raison de la découverte de problématiques sur l’enveloppe du bâtiment. De plus, ce service vous permettra de baisser le prix d’achat à un seuil acceptable pour compenser les problématiques découvertes. La réalité est que lorsque les vices sont documentés par un expert en bâtiment au moment de l’achat, le vendeur est déstabilisé de manière importante et le ou les courtiers n’ont d’autres choix que de devoir gérer au mieux possibles les faits confirmés afin d’arriver à une entente. Le vendeur a tout intérêt à s’entendre avec l’acheteur actuel par crainte de ne pas être en mesure de trouver un autre acheteur en raison des problématiques nouvellement découvertes. De plus, une fois que ces faits sont connus par les parties, il devient très risqué de les cacher par la suite.

UN EXEMPLE

Un couple de premiers acheteurs a profité de nos services en demandant la consultation technique dans sa version complète pour l’achat d’une maison affichée au prix de vente de 409 000 $. Nos services leur ont coûté 1 900 $ et ils ont été en mesure de s’entendre avec les vendeurs afin d’abaisser le prix de vente de 25 000 $ tout en conservant la garantie légale. L’acheteur et le vendeur ont été très surpris de constater autant de problématique dans une maison qui était d’apparence bien entretenue, dans les limites des connaissances des propriétaires précédents. Ceci représente un retour sur investissement (RSI ou return on investment ROI) de 13,16 !

Bien que la rentabilité de cet exercice soit considérable, nous croyons que le plus grand avantage réside dans le fait que nos clients ont géré leur risque du mieux qu’il était possible de le faire afin de s’éviter les inconvénients émotionnels et financiers de la découverte de dommages occasionnés par la présence de vices cachés dans leur nouvelle demeure. À titre d’information, les frais d’avocats et d’expert requis pour faire un recours pour vice caché à la Cour du Québec peuvent aisément atteindre 20 000 $ - 30 000 $.