Les étapes en cas de vice caché dans un immeuble

Vous avez acheté un immeuble résidentiel ou commercial et vous avez découvert un vice caché? Pas de panique, vous avez des recours pour régler la situation. Même si le vendeur n’était pas au courant de l’existence du problème, vous pouvez demander la correction du vice caché à ses frais ou exiger une compensation monétaire.

Quels défauts peuvent être considérés comme étant des vices cachés?

Un vice caché dans un immeuble doit répondre à plusieurs critères :

• Il doit être présent avant l’achat de l’immeuble, tout en n’étant pas apparent lors de la visite;
• Il ne peut être détecté par un acheteur prudent et diligent qui n’est pas un expert;
• Il doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage que vous deviez en faire et pour en diminuer son utilité à un point tel que vous ne l’auriez pas acheté si vous aviez été mis au courant de son existence (ou vous l’auriez acheté à un coût moins élevé).

La problématique peut s’agir de moisissures de champignons, de fissures, d’humidité et d’infiltration d’eau, de mérule pleureuse, etc.

 

Les étapes à suivre en cas de vices cachés dans votre immeuble

Voici les principales étapes à suivre après avoir constaté un vice caché :

 

1.     Ne réparez pas le vice caché

Ne commencez pas de travaux correctifs en lien avec le vice caché sauf si celui-ci est dangereux pour votre santé ou pour éviter que l’immeuble soit gravement endommagé ou mené à sa perte (infiltration d’eau majeure, infestation de fourmis charpentières, etc.). Il est à noter que le remboursement des travaux correctifs ne sera pas possible si ceux-ci ont été commencés sans que le vendeur ait été avisé préalablement et sans qu’il ait eu l’opportunité de faire ses propres constatations.

 

2.     Avisez le vendeur

Le vendeur est responsable d’un vice caché qui a été découvert dans l’immeuble qu’il vous a vendu. Vous êtes tenu de lui faire part, par un avis écrit (ou lettre de dénonciation), de la découverte du vice caché dans l’immeuble et de lui demander d’effectuer les travaux requis pour remédier au problème. Vous pouvez également demander une compensation monétaire pour effectuer vous-même les travaux nécessaires.

 

3.     Utiliser les services d’un expert en bâtiment

il est essentiel d’obtenir l’avis d’un expert en bâtiment, comme JPG Architecte, afin de confirmer l’existence du vice. Il est important de bien choisir votre expert afin de bénéficier d’une bonne crédibilité. À la suite de sa visite, l’expert produira un rapport d’expertise qui vous confirmera le vice constaté, leur cause et les dommages ou conséquences de ce vice. Ce rapport vous servira comme preuve de l’existence du vice et facilitera vos négociations. Il est judicieux de l’annexer à la mise en demeure que vous devrez envoyer au vendeur. 

 

4.     Envoyez une mise en demeure

Si le vendeur refuse d’effectuer les travaux ou d’offrir une compensation financière, vous avez 3 ans à partir de la date de la découverte du vice caché ou des dommages (et non en date de l’achat de l’immeuble) pour envoyer une mise en demeure demandant au vendeur de payer les travaux ou de vous compenser monétairement. La mise en demeure doit contenir une description du vice caché, une description de vos demandes, vos conditions et le délai que vous laissez au vendeur pour vous répondre.

 

5.     Poursuite judiciaire

Si le vendeur ne vous répond pas, qu’il n’entreprend aucune réparation ou qu’il ne propose pas de solution à la suite de votre avis écrit et de la mise en demeure, vous pouvez entreprendre une poursuite judiciaire contre lui. Il sera possible de faire votre propre représentation aux petites créances si les travaux ont une valeur de moins de 15 000$. Autrement, vous devrez vous faire représenter par un avocat.

 

6.     Négociation ou médiation

Ces méthodes peuvent vous permettre de conclure une entente à l’amiable avec le vendeur, tout en évitant un procès coûteux. Un avocat accrédité en tant que médiateur pourra vous aider, le vendeur et vous, de façon neutre à arriver à cette entente. Il est recommandé de mettre celle-ci par écrit pour en faire un contrat entre vous et le vendeur.

 

7.     Procès

Si aucune entente n’a été conclue lors de la négociation ou de la médiation, vous n’aurez d’autre choix que de remettre votre dossier entre les mains d’un juge. Photos et dates à l’appui, vous devrez prouver l’existence du vice caché et indiquer :

• Qu’un examen sérieux (ou une inspection) de l’immeuble a été fait avant l’achat, mais que cet examen n’a pas permis de mettre en lumière le vice;
•  Que le vice existait déjà au moment de la vente;
• Que vous n’auriez pas acheté l’immeuble ou l’auriez payé moins cher si vous aviez été au courant de l’existence du vice;
• Que le vice est grave et qu’il compromet l’usage que vous étiez en droit de faire de l’immeuble, ou qu’il en diminue la qualité.

Si vous avez engagé un inspecteur en bâtiment pour inspecter votre immeuble avant de l’acheter, vous pouvez le faire témoigner et présenter son rapport d’inspection qui prouve que le vice n’était pas apparent.  Vous pouvez également choisir de faire témoigner un autre expert.

Le juge déterminera si le vendeur devra payer les travaux. L’article 1726 du  Code civil du Québec prévoit que le vendeur d’un immeuble est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu ne contient pas de vices cachés. La garantie légale de qualité s’applique de plein droit sans qu’il soit nécessaire de la mentionner dans le contrat de vente.

Même si l’immeuble est vendu sans garantie légale et que cela est mentionné dans le contrat de vente, si vous pouvez démontrer que le vendeur connaissait le problème et qu’il ne l’a pas mentionné, vous pourriez être dédommagé.

           Vous pourrez demander au tribunal:

• Que le vendeur fasse réparer le vice à ses frais, ou qu’il vous rembourse les frais de la réparation déjà effectuée;
• Que la vente de l’immeuble soit annulée et que votre argent vous soit remboursé;
• Que le prix d’achat de l’immeuble soit révisé à la baisse;
• Que le vendeur paie un montant d’argent qui vous permettra d’absorber vos pertes financières ou matérielles et qui compense pour les inconvénients subis (si le vendeur connaissait l’existence du vice caché dans l’immeuble). Parmi ces dommages, les frais de déménagement; les frais d’hébergement pendant les travaux; les frais d’expert; ainsi qu’une compensation financière pour le stress que le problème de vice caché vous a occasionné.

 

Prévenez les problèmes avant l’achat

La meilleure façon de prévenir les vices cachés est de faire inspecter l’immeuble par un expert avant d’acheter celui-ci. Contrairement à un inspecteur en bâtiment qui n’est pas encadré par un ordre professionnel, JPG Architecte vous garantit une évaluation rigoureuse du bâtiment lors de l’achat. 

Vous êtes vendeur? Sachez qu’un expert vous aidera grandement à prévenir la présence de vice caché dans votre immeuble. 

 

 

Notre équipe vous recommande

 

• Une consultation technique lors de l’achat ;

• Une expertise technico-légale en cas de litige porté devant le Tribunal;

• Une procédure de correction après la découverte de dommages et/ou de vices.

 

Contactez-nous pour toute question sur les vices cachés ou pour en apprendre davantage sur nos services.

 

Avertissement Les informations offertes dans cet article de blogue sont de nature générale et ne constituent pas un avis d’expert en bâtiment ou un avis juridique nécessairement applicable à votre situation. Aucun geste sur votre bâtiment ou de nature juridique ne doit être posé sur la base de ces informations. Veuillez consulter votre expert en bâtiment et/ou votre conseiller juridique pour obtenir un avis spécifique à votre situation.