Vice caché dans une maison, quels sont les plus communs?
L’achat d’une maison représente un événement important au cours d’une vie. Mais il arrive qu’après l’achat, le nouveau propriétaire découvre des défauts importants dont il n’avait aucune connaissance. C’est ce qu’on appelle un vice caché dans une maison.
Vous aimeriez en savoir davantage sur les vices cachés et les formes les plus courantes qu’on peut trouver? Nous avons clarifié le sujet pour vous!
Des vices cachés dans l’enveloppe de la maison
Pour commencer, afin de comprendre les vices cachés les plus courants, il faut comprendre ce qu’est l’enveloppe du bâtiment. Elle peut être définie comme la paroi qui sépare un milieu extérieur ou souterrain d’un milieu intérieur climatisé. Pour éviter que des vices cachés s’y immiscent, il faut donc assurer l’étanchéité de ses composantes.
Les vices cachés se retrouvent le plus souvent, en ordre d’importance, au niveau :
Pour mieux comprendre comment se manifestent les vices cachés dans une maison, et plus précisément dans son enveloppe, voici quelques explications sur les différentes causes des vices dans ses composantes.
Forme la plus courante de vice caché : la fondation
Notre expérience nous l’a prouvé, la majorité des demandes pour vices cachés sont liées à des problématiques dans le sous-sol.
L’extérieur de la fondation est pour la plupart du temps installé sous le niveau du sol, à l’abri des regards. Il est donc difficile de vérifier son état et de certifier sa capacité à repousser les intempéries adéquatement.
Les nombreuses forces créent d'autres contraintes importantes telles que:
- L’augmentation de l’humidité dans le sol qui affecte son volume ;
- La pression hydrostatique exercée par les eaux souterraines, et ;
- Les racines des arbres.
Ces contraintes extérieures affectent la fondation et provoquent souvent des fissures dans le béton ou les blocs de béton, parfois même jusqu’aux murs extérieurs.
Ces fissures sont une porte d’entrée directe entre l’extérieur et l’espace intérieur. Elles peuvent entraîner d’importantes infiltrations d’eau qui se dirigent dans les cavités murales et y créer des dommages aux composantes vulnérables.
Préserver son sous-sol pour éviter tout vice caché dans une maison
Le sous-sol est l’endroit le plus difficile à conserver au sec dans une maison. Premièrement parce qu’il est constamment en contact avec l’humidité du sol et deuxièmement, parce que son enveloppe extérieure n’est pas visible.
Vous comprendrez donc qu’il est essentiel de gérer en priorité le risque occasionné par l’étanchéité de l’enveloppe d’un sous-sol. Si vous avez découvert des dommages dans votre maison, il est possible qu’ils aient été causés par des vices cachés.
Les principaux vices cachés dans un sous-sol sont :
- Un système de drainage (ou drain français) ou une protection contre l’humidité défectueuse ;
- Une isolation déficiente encourageant la condensation et donc, la croissance fongique (les moisissures) ;
- Un espace entre la dalle de béton et la fondation du sous-sol, et ;
- L’absence de pare-vapeur sous ou sur la dalle de béton du plancher.
Les vices cachés situés dans les murs extérieurs
De nombreux vices cachés dans une maison peuvent être découverts au niveau des murs extérieurs. Ce type de vice est le deuxième plus courant. La raison est simple, les murs extérieurs sont fortement exposés aux intempéries et ils contiennent de nombreuses ouvertures (portes et fenêtres).
Ils contiennent même parfois des émergences qui encouragent la redirection des précipitations vers les cavités murales. Plus l’on retrouve d’ouvertures ou d’émergences sur les façades d’une maison, plus le risque d’infiltration d’eau est élevé.
Les principaux vices cachés sur les murs extérieurs sont dus à:
- Une étanchéité déficiente au périmètre des portes et fenêtres ;
- L’absence d’une cavité de drainage (espace d’air derrière le revêtement extérieur) dirigeant l’eau adéquatement vers l’extérieur ;
- Le positionnement fautif ou l’absence d’une membrane étanche (pare-vapeur et pare-intempérie) dans le mur extérieur, et ;
- L’absence ou une isolation déficiente et/ou l’absence d’un pare-vapeur étanche à la jonction de la solive de rive.
Différents corps de métiers impliqués
La construction ou la rénovation des murs extérieurs d’une maison se fait en plusieurs étapes :
- Installation de la structure (ou charpente) faite par un entrepreneur ;
- Isolation, généralement effectuée par un autre entrepreneur ;
- Installation du revêtement intermédiaire, les membranes (pare-vapeur et pare-intempérie) et les fourrures.
- Installation du revêtement extérieur, et ;
- Finition intérieure (le gypse).
Plus il y a d’intervenants, plus le risque que les travaux d’un autre entrepreneur ne soient pas compris est important. Mais surtout, que les règles de l’art pour obtenir une enveloppe conforme et durable ne soient pas respectées.
Il arrive aussi souvent que les travaux d’un entrepreneur viennent modifier négativement ceux de l’entrepreneur précédent. Il faut également prendre en compte la rotation des ouvriers sur le chantier. Cela impacte la compréhension générale des travaux réalisés et la constance dans la qualité des travaux.
Il y a donc un risque important que les murs extérieurs d’une maison présentent un vice caché. Il peut être provoqué par une malfaçon ou une erreur humaine dans l’installation.
Cette réalité démontre qu’il est important que les travaux soient surveillés par un professionnel indépendant. Cela assure de protéger les intérêts du propriétaire, même après la vente de sa maison.
Les vices cachés dans la toiture
La toiture d’une maison est la partie de l’enveloppe la plus sollicitée par les précipitations. Toutefois, il est moins fréquent qu'une erreur d'installation cause des infiltrations d’eau.
Si une erreur a été causée au cours de l’installation, l’infiltration d’eau sera détectée rapidement à la suite des travaux. La responsabilité sera alors facilement démontrable et l’erreur pourra alors être corrigée. Les vices cachés dans la toiture sont donc moins courants.
En effet, les systèmes d’étanchéité, constitués de bardeaux d’asphalte et de multicouche (ou bitume et gravier), sont simples à installer et ont une courte durée de vie. Cela implique de les remplacer souvent et de vérifier plus assidûment leur état.
Il arrive toutefois que les problématiques reliées à la toiture apparaissent quelques années après les travaux. Cela est alors principalement dû à une ventilation absente ou insuffisante. Ce vice est normalement visible au moment de l’achat et dans ce cas, cela relève d’un vice apparent et non d’un vice caché. Un vice caché dans le toit d’une maison est également souvent dû à un manque d’entretien.
Les principaux vices cachés sur la toiture sont :
- Une ventilation insuffisante ou absente dans l’entretoit ou sous la couverture ;
- Un chevauchement inadéquat des matériaux ou l’absence de solins métalliques aux jonctions ;
- L’absence d’un pare-vapeur étanche au niveau du plafond de la toiture, et ;
- L’absence d’une protection d’avant-toit ou d’une sous-couche continue lorsque la pente l’exige.
Bénéficiez des conseils d’un expert en cas de vice caché dans votre maison
Pour éviter qu’un vice caché affecte la vente ou l’achat d’une maison, il est important de la faire évaluer. Un expert en vice caché sera la meilleure ressource si vous découvrez des défauts dans votre maison, ou que vous voulez faire un état de lieux avant une vente ou un achat. Le service “consultation technique” répondra à ce besoin.
En cas de découverte d’un vice, ou pour une inspection de bâtiment, JPG Architecte peut vous aider! Pour toute information sur nos services, n’hésitez pas à nous contacter ou à consulter notre site.
