Vices cachés dans un immeuble ou une copropriété
Vous possédez un immeuble ou une copropriété? Connaissez-vous toutes les particularités du bâtiment? Les vices cachés dans l’immobilier sont courants et généralement lourds de conséquences. Quels que soient vos projets immobiliers, il est important de bien connaître les causes et les procédures de préventions pour éviter les vices cachés dans votre immeuble.
Pour vous aider à mieux cerner le sujet, les experts de JPG Architecte vous expliquent quels sont les vices cachés dans les immeubles les plus courants et que faire pour vous en protéger.
Reconnaître les vices cachés dans un immeuble : quelques définitions
Tout d’abord, il est important de bien comprendre de quoi il s’agit. On entend souvent parler de vice caché et de vice de construction, mais pas souvent de leur provenance. Pour commencer, voici quelques définitions propres à la construction et l’immobilier pour vous permettre de mieux comprendre les différences juridiques entre, malfaçon, vice de construction et vice caché dans un immeuble.
Qu’est-ce qu’un vice de construction?
Le vice de construction représente un défaut majeur qui occasionne un inconvénient sérieux et qui rend le bâtiment impropre à son usage. Il se confirme normalement par un non-respect d’une exigence du Code national du Bâtiment (CNB) ou du Code de construction du Québec (CCQ) ou d’une norme pertinente.
Selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), une perte de l’ouvrage implique les différentes parties impliquées selon une responsabilité solidaire, soient principalement l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux.
Qu’entend-on par malfaçon?
Selon l’article 2120 du Code civil du Québec, on parle de malfaçon dans le cas de travaux mal exécutés. Une malfaçon représente donc un défaut mineur dans la construction. Tout comme les vices de construction, elle met en responsabilité conjointe les parties impliquées (ingénieur, entrepreneur, architecte).
Une malfaçon est souvent due à un non-respect d’une ou de plusieurs règles de l’art qui assurent le niveau de qualité normalement attendu.
Qu’est-ce qu’un vice?
Selon le Réseau juridique du Québec (RJQ) un vice se définit par « une défectuosité ou un problème qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l'art. »
Une malfaçon ou un vice de construction peuvent donc être à la source de vices cachés. Toutefois, les vices cachés sont particuliers, car ils sont:
- Difficilement détectables ;
- Antérieurs à la vente ;
- Graves de conséquences pour le bâtiment et ses habitants.
Vices cachés dans un immeuble : cas fréquents et ressources
Les vices cachés dans l'immobilier se manifestent donc sous bien des formes et sont par définition difficilement détectables. Pour mieux vous en protéger, nous vous expliquons les cas les plus fréquents et les ressources disponibles pour les éviter. Par ordre d’importance, on retrouve le plus souvent des vices cachés dans un immeuble ou une copropriété au niveau :
1. Vices de construction ou malfaçons au niveau des murs extérieurs
Les vices de construction et les malfaçons sur les murs extérieurs des immeubles et copropriétés sont les plus courants. En effet, les murs extérieurs représentent la composante de l’enveloppe du bâtiment qui possède le plus d’ouvertures en raison de l’installation des portes et fenêtres au travers de celle-ci. Chacune des ouvertures est susceptible de connaître une jonction défaillante, qui peut encourager l’infiltration d’eau.
Les principaux vices cachés d’une copropriété ou d’un immeuble qu’on retrouve sur les murs extérieurs sont :
- Une étanchéité déficiente au périmètre des portes et fenêtres ;
- L’absence d’une cavité de drainage (espace d’air derrière le revêtement extérieur) dirigeant l’eau adéquatement vers l’extérieur ;
- Le positionnement fautif ou l’absence d’une membrane étanche (pare-vapeur et pare-intempérie) dans le mur extérieur et ;
- Une isolation déficiente encourageant la condensation et donc, la croissance fongique (les moisissures).
Pour éviter tout cas de vice caché dans les murs extérieurs d’un immeuble, il est essentiel d’appliquer des contrôles de qualité adéquats durant la construction ou la réalisation de travaux correctifs. Le seul contrôle de qualité fiable est de faire réaliser une surveillance des travaux par un professionnel qualifié et indépendant, et ce, afin de s’assurer que les méthodes de construction utilisées soient conformes et performantes.
En effet, la multitude d’intervenants sur un chantier augmente inévitablement le risque de vice de construction et de malfaçon. Considérant la très grande superficie couverte par les murs extérieurs sur un immeuble ou une copropriété, il est facile de comprendre l’envergure des dommages qui pourraient être créés par la présence d'un vice ou d'une malfaçon sur cette composante de l’enveloppe.
2. Les vices de construction ou malfaçons dans la toiture
Au Québec, il est fréquent d’utiliser une toiture à faible pente (ou toit plat) pour une copropriété ou un immeuble. En fonction du système d’étanchéité retenu (multicouche (ou bitume et gravier), élastomère bicouche ou EPDM par exemple) et la qualité d’exécution des travaux, la durée de vie utile de la toiture peut être écourtée considérablement.
Les principales causes de vices cachés d’un immeuble dans la toiture relèvent d’une mauvaise qualité d’exécution des travaux et d’un manque de respect des exigences d’installation du fabricant. Plusieurs fabricants de systèmes de toiture offrent des certifications aux entrepreneurs afin de confirmer leur capacité à installer un produit. Pour garantir que l’installation de votre toit soit faite dans les normes, vous avez tout intérêt à valider ces particularités avant de signer un contrat avec un entrepreneur.
Les vices cachés situés dans les toitures d’immeubles sont principalement :
- Un chevauchement inadéquat des matériaux ou l’absence de solins métalliques aux jonctions ;
- Le positionnement ou l’utilisation d’un pare-vapeur inadéquat au niveau de la composition de la toiture et ;
- Une isolation et/ou une ventilation insuffisante de la composition de toiture.
Tout comme les murs extérieurs, la surveillance des travaux de toiture pour ces types de construction est possible et très fréquente. En raison de l’emplacement de la toiture sur un bâtiment et la force de la gravité, les infiltrations d’eau qui surviennent par la toiture ont des conséquences importantes sur l’utilisation des espaces intérieurs et occasionnent souvent des dommages importants aux finitions intérieures.
3. Les vices de construction ou malfaçons et la fondation
Contre toute attente, une construction neuve ou récente n’est pas exempte de problèmes dans le bâtiment. L’installation d’un système de drainage (ou drain français) et d’une protection contre l’humidité (enduit) au périmètre de la fondation est souvent fautive ou ne permet pas d’obtenir la durée de vie utile attendue pour ce système.
La conséquence? Des infiltrations d’eau au travers de la fondation en raison d’une gestion inadéquate de la pression des eaux souterraines. Les dommages qui sont causés par ces infiltrations d’eau ont bien entendu des conséquences très importantes sur la salubrité des espaces intérieurs, et peuvent entraîner des contaminations fongiques (moisissures) potentiellement nocives pour l’humain.
Ces dommages sont encore plus importants lorsque des logements sont présents au niveau du sous-sol. Lorsqu’ils ne sont pas connus par le nouveau copropriétaire, ils constituent un vice caché dans l’immeuble.
Il est important que le copropriétaire soit au fait de ses droits et des limites de sa responsabilité par rapport à ce qui constitue un espace privatif et un espace commun. La connaissance de ces limites déterminera si le copropriétaire a la responsabilité directe des dommages d’un vice ou bien si la copropriété doit en assumer les frais.
Les principaux vices cachés de copropriété et d’immeubles issus de vice de construction ou de malfaçons sur la fondation sont :
- Un système de drainage (drain français) ou une protection contre l’humidité défectueux ;
- Une isolation déficiente encourageant la condensation et donc, la croissance fongique (les moisissures) ;
- Un espace entre la fondation et la dalle de béton du sous-sol et ;
- L’absence de pare-vapeur sous ou sur la dalle de béton du plancher.
Que faire en cas de vice caché dans l’immobilier?
Tout vice caché dans un immeuble, une maison ou copropriété peut faire l’objet de procédures judiciaires contre l’ancien propriétaire. Il est donc important de s’en protéger si vous vendez votre propriété, ou si vous prévoyez d’en acquérir une. La meilleure procédure à suivre est de contacter un expert en bâtiment. Celui-ci pourra vous proposer ses services pour procéder à :
- Une expertise technico-légale ;
- Votre procédure de correction, ou encore ;
- Une inspection du bâtiment.
Enfin, si vous avez des travaux en cours et que vous désirez les évaluer, vous pouvez vous fier à l’expertise de JPG Architecte! Nous nous chargeons de l’estimation et de la surveillance des travaux, ou encore de vous fournir un devis technique.
Vous avez plus de questions concernant les vices cachés dans un immeuble ou une copropriété? N’hésitez pas à nous contacter!
